Megéri ingatlant vásárolni Montenegróban, és hogyan lehet a legjobban megtenni?

Gyermekkorában valószínűleg sokan álmodoztak egy házról a tenger mellett, mert olyan romantikus egy üdülőhelyen élni. A felnőttek néha nem azért vásárolnak ilyen ingatlant, hogy állandóan itt lakjanak, vagy nyaralni jöjjenek anélkül, hogy a foglalás miatt aggódnának, hanem azért, hogy lakásbérléssel pénzt keressenek. Ugyanaz a Montenegró évente többszörösen több turistát fogad, mint ahányan itt élnek, ami azt jelenti, hogy a szezonban folyamatosan lesz kereslet egy jó elhelyezkedésű lakásra, amely gyorsan megtérülhet.

A montenegrói ingatlanok jellemzőit tanulmányozva meg kell jegyezni, hogy ebben az országban az apartmanok és házak számos előnnyel járhatnak. Tekintsük a főbbeket, amelyek az eladó lakások többségéhez kapcsolódnak.

• A rövid távú bérlakások iránti kereslet Montenegróban az elmúlt években gyorsan növekszik, és a kereslet visszaesésének nincs előfeltétele. 2017-ben az országba látogatók száma először haladta meg a 2 milliót, és folyamatosan növekszik. Sok más üdülőhelyhez képest alacsony árak vonzzák ide a turistákat, és az állam vízummentességet alakított ki a legtöbb szomszédjával és sok posztszovjet országgal. Ennek eredményeként a vendégek 20%-a Szerbiából érkezik, Oroszországból és Ukrajnából együttesen ugyanannyit adnak, a látogatók akár 10%-át Bosznia-Hercegovina adja, de Nyugat-Európából is érkeznek gazdag turisták.

• Az ország lakásszektorának befektetési vonzereje azért jó, mert a külföldi befektetők számára átlátható és reális szabályok alakultak ki, amelyek e tekintetben feltűnően emlékeztetnek a példamutató Európai Unióra. Ráadásul az ország csak a 2006-os függetlenség kivívása után döbbent rá, hogy mennyit tud keresni a turizmuson, hiszen itt ezt követően hatalmas mennyiségű lakásállomány épült. Ez azt jelenti, hogy számos modern technológiával épült új épület van, emellett nem okoz gondot találni egy üres lakást, amit megvásárolhatnánk.

• Ha szeretné, Montenegróban találhat viszonylag olcsó lakásokat - itt az átlagos négyzetméterár még csak megközelítőleg sem működik. Mindez számos konkrét jellemzőtől függ, például egy épület történelmi értéke növeli a tarifákat, de egy ígéretes fejlesztéshez közeli telek jelenléte jelentősen csökkenti az árat. Ennek eredményeként, egymástól 300 méter távolságra lévő pontosan ugyanazon háznak eltérő ára lehet. Az árakat ráadásul a földrajzi tényező is befolyásolja - a tekintélyes tengerparti Budvában a legdrágább a lakhatás, a part többi részén kicsit olcsóbb, de hátul az árak jóval alacsonyabbak, bár a hegyek itt is gyönyörűek. .

• A montenegrói adó- és kommunális politika is csak az itteni lakásvásárláshoz járul hozzá. Például, ha másodlagos piacon vásárol egy lakást, az adó csak a költségek 3% -a lesz, de ha az eladó maga a fejlesztő, akkor még ilyen túlfizetés sem történik meg. A tulajdonosok éves adója a négyzetméterköltség 0,1-1 százaléka között mozog ebben a régióban, de ez amúgy sem sok.

• A befektetés nem korlátozódik a lakásfejlesztési beruházásokra – a nagyobb befektetők infrastruktúrát építenek, például angol vagy orosz oktatási nyelvű iskolákat, jachtkikötőket és sok egyéb szolgáltatást. A helyzet ilyen mértékű javulása tovább járul ahhoz, hogy nagy számban érkeznek ide a turisták, ami azt jelenti, hogy még kifizetődőbb lesz itt lakást bérelni.

• Montenegrót az egyik leginkább környezetbarát országnak tartják., mert itt nincs komoly ipar, ezért a turisztikai potenciál további növekedése egészen természetesnek tűnik.

Természetesen vannak bizonyos hátrányok is, de ezek viszonylag csekélyek és sokak számára jelentéktelenek. Azonban az Ön számára komoly hátrányt jelenthetnek, ezért ezeket is figyelembe vesszük.

• Montenegró hivatalos tagjelölt státusszal rendelkezik az Európai Unióhoz, de még nem vált azzá, és nem is mondható, hogy ez egyhamar bekövetkezik. A posztszovjet térből érkező befektetők közül sok számára hasznos a külföldi lakásvásárlás a schengeni vízum egyszerűsített átvétele mellett, EU-tagországban is lakása van, kérhet tartózkodási engedélyt, majd útlevél.

• Montenegró tartományi szocialista múlttal rendelkezik - a bevezetett újítások ellenére az infrastruktúra Nyugat-Európához képest sántít. Központi fűtés például gyakorlatilag sehol nincs az országban, pedig télen még a viszonylag meleg tengerparton is csak 3-7 Celsius-fok van.

Szokás, hogy a helyiek klímával fűtik a helyiségeket, de itt már meghibásodhat az elektromos hálózat - a csúcsterhelés miatti leállások továbbra sem csoda. Többek között a helyi személyzet mentalitása és képzettsége csak valami a dicsőséges Európa és a mi csúnya valóságunk között van, ami elriaszthatja a gazdag turistákat.

Mint fentebb megjegyeztük, az állam szervezetten közelítette meg a turisztikai infrastruktúra fejlesztését - legalább a telkeket magánfejlesztők kezébe adták, és akik az elköltött összeget meg akarták téríteni, hatalmas mennyiségű lakást siettek felépíteni. Egyrészt a kínálatbőségnek az ingatlanárak bizonyos mértékű csökkenéséhez kellett volna vezetnie, de Montenegró esetében azt látjuk, hogy itt a beruházások már kezdtek megtérülni.

A gyakorlat azt mutatja amikor Montenegróban vásárol otthont, nagyon értelmes, ha nem saját magának kell vásárolni egy tárgyat, hanem a helyi tanácsadóktól kell segítséget kérnie.... Ön maga aligha érti, hogy miért kerül ennyibe egy drága ház, és ha olcsóbb házat választ, nem lesz biztos benne, hogy ismeri az ilyen vásárlás minden kockázatát.

Szakértők megjegyzik, hogy az elmúlt években a növekvő kereslet intenzíven ösztönzi a fejlesztőket, és igyekeznek minél hamarabb elkészülni az épülő létesítményekkel, ami óhatatlanul az építkezés minőségét sérti. Tekintettel arra, hogy ebben a hegyvidéki országban rendszeresen előfordulnak földrengések, érdemes többször is gondolkodni, mielőtt egy "befejezetlen" új épületben vásárolnánk lakást.

Emellett nem ritkán hallani olyan panaszokat, hogy a hegyek lábánál található épületek fokozottan hajlamosak fokozatosan felborulni, sőt összeomlani.

Ami az első sort illeti, sokszor nehezebb lesz itt lakást vásárolni, már csak azért is, mert itt különösen nagy a kereslet a különösen gazdag külföldiek részéről. Néhány éve néhány befolyásos nyugati média arról írt, hogy Montenegró teljes területének mintegy 14%-át már megvették külföldiek, és azt kell feltételezni, hogy elsősorban a tengerpart érdekli őket. Mindazonáltal, itt még lehetőségek is vannak, csak készülj fel arra, hogy nagyon jelentős összeget kifizetj.

A montenegrói lakáspiac hatalmas árskálát mutat – túl sok tényező befolyásolja az árat. Vegyük például a lakásállományt - kaphat lakást egy régi sokemeletes épületben, amely alapvetően nem különbözik egy tipikus szovjet épülettől, és egy viszonylag új épületben, amelyet már a függetlenség napjaiban építettek. figyelembe veszi az összes modern építési követelményt.

Valahol a hegyekben, vagy akár a fővárosban, Podgoricában is előfordulhat, hogy az árak valamivel az átlag alattiak, de nagy kérdés, hogy mennyire térül meg egy ilyen befektetés, mert a statisztikák azt mutatják, hogy a külföldi turisták túlnyomó többsége nem annyira rohan. annyira a hegyeknek, mint a tengernek.

Mindezek a tényezők nem teszik lehetővé az átlagos négyzetméterár meghatározását - pontosabban kiszámítható, de a gyakorlatban nem hoz semmi hasznot, mert lehet olcsóbb és sokkal drágább is. Ha továbbra is érdeklődik, és szeretne legalább egy általános elképzelést arról, hogy mennyivel kell számolnia, akkor tudnia kell, hogy 40 ezer euró az a minimális tőke, amely lehetővé teszi egy 20 négyzetméteres kis stúdió megvásárlását.

Egy körülbelül 50 négyzetméter alapterületű kis családi lakás 60 ezerbe kerül így.

Ha egy telekkel rendelkező ház érdekli, a költségeket nagyrészt az épület határozza meg, nem pedig maga a terület. Például egy 60 méteres ház a 200 négyzetméteres udvarban megközelítőleg 80 ezer euróba kerülhet, de egy tágas, 200 négyzetméteres villa további 300 telekkel bő 170 ezerért.

Az árkülönbség nem csak a tenger közelségétől függ, hanem az adott földrajzi elhelyezkedéstől is. Először is, minden régióban nagyon értékelik az ablakból nyíló kilátást, a házat különösen lenyűgözőnek tartják, ahonnan mind a hegyek, mind a tenger jól láthatók.

Természetesen, hatalmas bónusz, hogy a helyi területnek saját kijárata van a tengerhez, ideális esetben - saját strandja, ahová kívülállók, kivéve a tulajdonos meghívását, nem juthatnak be.

Ha a régiókról beszélünk, akkor a legjobb helyek között általában a Budva Riviérát (Budva üdülőhely környéke) és Boko-Kotorskát (a Kotori-öböl partja, beleértve Tivatot is) nevezik.

Megpróbálhat pénzt megtakarítani, ha szállást választ valahol a Barskaya Riviérán vagy akár Ulcinj környékén. Ugyanakkor meg kell értenie, hogy költsége okkal alacsonyabb - kevesebb lehetőség van az elit kikapcsolódásra, a turisták nem annyira szívesen mennek oda, és ezért a profit valószínűleg nem lesz olyan magas.

Amint a fentiekből kiderül, Montenegró állampolgársága az országon belüli ingatlanszerzéshez természetesen nem szükséges - sőt, az állam éppen ellenkezőleg, abban érdekelt, hogy a külföldiek ide fektessék be a pénzüket, és ezért lehetőség szerint egyszerűsítette az eljárást. Sőt, bár Montenegró európai uniós csatlakozásának kilátásai és időzítése még nem teljesen tisztázott, ma sokan úgy gondolják, hogy az ország útlevelének megszerzése jó módja annak, hogy hamarosan az Európai Unió polgárává váljanak.

Más kérdés, hogy itt nem minden olyan egyszerű... Montenegró elég sokat kér az útlevél tényleges eladásáért. Ahhoz, hogy ingatlant vásároljon a vadonban az okmány megszerzéséhez, 250 ezer eurótól, fejlett régióban pedig 350 ezer eurótól kell fizetnie, és további 100 ezret mindenképpen át kell utalni magának az államnak a számlájára. Ráadásul ezt a lehetőséget nem mindenkinek kínálják – a program indulásától számított három éven belül (2018-2021) pályázatot kell benyújtani, és az összes pályázó közül csak 2 ezer szerencsés kerül kiválasztásra. részt venni.

Nagy pénz hiányában hosszabb utat is megtehetsz, korábban kapott tartózkodási engedélyt az országban. Ha itt vásárolt házat, ideiglenes tartózkodási engedélyt adnak ki, amely csak egy évig érvényes - ezalatt meg kell szereznie a lábát, és további indokokat kell szereznie a tartózkodásra. Ha nem talált munkát, és nem kötötte össze magát valakivel a helyi lakossal, vízum nélkül csak akkor járhat, ha a megvásárolt tárgy 40 ezer eurónál magasabb - akkor meghosszabbíthatja tartózkodási engedélyét.

Függetlenül attól, hogy milyen típusú ingatlant vásárol Montenegróban - lakást, telket vagy házat -, tranzakciója úgynevezett előzetes megállapodással kezdődik. Nem mond sokat - leírja az ügyletkötés feltételeit (mit, hol, mikor, mennyiért, kitől és kinek), mérlegeli a fizetés módját és feltételeit, valamint előírja a foglaló összegét is, általában a megvásárolt tárgy megállapodás szerinti értékének körülbelül 10%-a. A kaució meghatározott összegét át kell utalni a korábbi tulajdonosnak, aki erről köteles nyugtát kiállítani, hogy az előszerződésben előírt pénzt megkapta.

Ezt követően megkötik a fő adásvételi szerződést, amelynek jogi bejegyzéséhez csak Montenegró állami közjegyzői hivatalaihoz kell fordulni - ezek az ország szabályai. Itt már érezhetően markánsabb pontok vannak - a fent leírtakon kívül meg kell említeni például, hogy az eladó vállalja, hogy a tárgyat más személynek átregisztrálja.

Ahogy a fentiekben írják, ha a posztszovjet országok állampolgárai számára másodlagos piacon vásárolnak lakást, az adó az összeg 3%-a. Általánosságban elmondható, hogy a gyakorlat azt mutatja, hogy az adók, a jogi támogatás és az átjelentkezés együttesen körülbelül 5%-kal növelik a költségeket, így az ingatlan kiválasztásakor ilyen árréssel is számolni kell.

Az a kitétel, hogy az eladónak nem lesz semmije az újrakibocsátás ellen, azért fontos logikusan minden új tulajdonosnak azonnal be kell jegyeznie az akvizíciót az állami kataszterbe... A montenegrói törvények szerint azonban ez nem a jövőben bármikor megtehető, hanem a tranzakció időpontjától számított első 30 napon belül. Jobb, ha nem kísérletezünk azzal, hogy mi lesz, ha a legalizálás nem történik meg a javasolt időn belül, és hogy ne legyen felesleges probléma az eladó részéről, aki „meggondolta magát” és küllőt rakott a kormányba, a A megújításhoz való hozzájárulására vonatkozó záradék a szerződésben külön szerepel.

Ha ingyenes telket vásárol, és önálló fejlesztést tervez, érdemes megfontolni, hogy Montenegróban messze nem minden földterület jár továbbfejlesztéssel. Számos oka lehet annak, hogy egy adott telek jogszabályi szempontból nem alkalmas beépítésre, de ezen a terület állapotán aligha fog tudni változtatni, és minden olyan épület, amelyet tudatlanságból vagy szemtelenségből emelt törvénytelennek minősül, és lebontható...

Sok honfitársunk, aki ingatlanszerzést tervez az Adrián, úgy dönt, hogy "extra" ingatlant ad el hazájában, hogy pénzt segítsen. Egy eljárás két szakaszra bontása nagymértékben késlelteti a folyamatot, és sok papírmunkát von maga után, ezért néhány potenciális befektető el sem akar gondolkodni egy ilyen ötlettől, mivel túl nehéznek tartja a megvalósítást. Valójában a probléma egy kicsit könnyebben megoldható, mint amilyennek látszik.

Vannak nemzetközi ingatlanügynökségek, amelyek azt a szolgáltatást kínálják, hogy mondjuk orosz ingatlanokat montenegrói ingatlanokra cserélnek. Két külön tranzakció helyett, amelyek mindegyike hosszú ideig tarthat, egy és meglehetősen gyors ügyletet javasolunk, mivel Ön nem keres sem vevőt orosz ingatlanra, sem eladót montenegrói ingatlanokra - ez, gondoljuk meg, ugyanaz a jogi személy. Ennek eredményeként előfordulhat, hogy soha nem kerül pénz a kezedbe, de nem várod meg, amíg az eladott tárgyat megveszik - A szakemberek egyszerűen megérkeznek a megadott címre, és megbecsülik, mennyibe kerülhet az Ön által kínált ház vagy lakás.

Egy komoly céggel való együttműködésnek köszönhetően leegyszerűsítheti az újrabejegyzés folyamatát, még akkor is, ha az "megeszi" a költségvetés egy részét... Sőt, az ilyen szolgáltatások általában csak Moszkvában, Szentpéterváron és más nagyvárosokban működnek, ahol az ingatlanokra van kereslet.

A montenegrói ingatlanvásárlással kapcsolatos kérdésekre adott válaszokat a következő videó tartalmazza.